Có một giai đoạn quen thuộc với gần như ai đi mua căn hộ: đã chọn được dự án, đã thu hẹp còn hai phương án, và rồi mắc kẹt ở đó nhiều tuần. Hai căn cùng tầm tiền, căn này sáng hơn, căn kia yên hơn, và mỗi buổi tối nghĩ lại thì thứ tự ưu tiên trong đầu lại đảo. Vinhomes Star City là đại đô thị do Tập đoàn Vingroup phát triển tại mặt Đại lộ Lê Lợi, phường Hạc Thành, trung tâm TP Thanh Hóa, có nhiều phân khu và nhiều loại căn nên tình huống này khá phổ biến. Bài này đưa ra một cách làm cũ kỹ mà hiệu quả: viết ra giấy và chấm điểm.

Bốn bước của một bảng chấm điểm dùng được

  • Sàng ràng buộc cứng — loại trước những căn vượt ngân sách hoặc sai thời điểm nhận nhà.
  • Chọn tiêu chí — sáu tới tám dòng, gộp những thứ cùng bản chất.
  • Gán trọng số — chia một trăm điểm, bắt buộc có tiêu chí trọng số thấp.
  • Đánh dấu chỗ chưa kiểm — dòng nào dựa vào nghe lại thì ghi chú rõ.

1. Vì sao nghĩ mãi không ra

Khi so hai phương án phức tạp, đầu người ta chỉ giữ được vài yếu tố cùng lúc. Nghĩ tới ánh sáng thì quên mất tiếng ồn, nhớ tới tiếng ồn thì lại bỏ qua khoảng cách thang máy. Kết quả là mỗi lần nghĩ bạn thực chất đang so hai căn theo một bộ tiêu chí khác nhau, nên câu trả lời cứ đổi.

Viết ra giấy giải quyết đúng vấn đề đó. Nó không làm bạn thông minh hơn, chỉ giữ cho bộ tiêu chí đứng yên trong lúc bạn so sánh. Trước khi chấm, hãy đọc qua bài lỗi thường gặp khi chọn căn để không đưa nhầm những thứ không đáng vào bảng.

2. Sàng ràng buộc cứng trước khi chấm

Có những thứ không nên đưa vào chấm điểm mà phải sàng trước, vì chúng không có mức trung gian. Tổng số tiền gia đình thu xếp được là một. Thời điểm cần nhận nhà là hai, nhất là khi con bạn sắp vào lớp một hoặc hợp đồng thuê nhà hiện tại sắp hết. Số phòng ngủ tối thiểu cho số người trong nhà là ba.

Một căn không thoả các điều kiện này thì loại thẳng, dù chấm điểm cao đến mấy. Cách tính phần tiền nằm ở bài lập ngân sách mua căn hộ, còn mốc bàn giao dự kiến thì xem bài tiến độ xây dựng và bàn giao.

3. Bộ tiêu chí gợi ý

Dưới đây là những dòng hay dùng khi so hai căn trong cùng một dự án. Bạn không cần lấy hết, và nên đổi tên cho hợp cách nói của gia đình mình.

  • Số mặt thoáng và lượng sáng tự nhiên trong ngày.
  • Hướng căn và mức nắng chiếu vào buổi chiều.
  • Độ yên tĩnh, gồm tiếng ồn từ đường, từ khu tiện ích và từ khu kỹ thuật.
  • Vị trí trong toà: khoảng cách tới thang máy, số căn dùng chung một sảnh tầng.
  • Bố trí phòng: có phòng nào bí, bếp có thoát mùi tốt không, chỗ phơi ở đâu.
  • Tầm nhìn ra ngoài và khả năng bị che trong tương lai.
  • Sự thuận tiện cho người trong nhà: người lớn tuổi, trẻ nhỏ, người làm việc tại nhà.
  • Khả năng bán lại hoặc cho thuê về sau, hiểu là mức dễ tìm người quan tâm chứ không phải mức giá.

Với các dòng liên quan tới bản vẽ, bài cách đọc bản vẽ mặt bằng giúp bạn tự kiểm thay vì hỏi lại. Dòng về tiếng ồn thì tham khảo bài chọn căn hộ ít ồn, còn dòng về ánh sáng và gió xem bài ánh sáng và thông gió căn hộ.

4. Gán trọng số là phần quan trọng nhất

Đây mới là chỗ bảng điểm trở thành của riêng bạn. Chia một trăm điểm cho các tiêu chí, và tự ép mình phải có ít nhất hai dòng trọng số thấp. Nếu dòng nào cũng thấy quan trọng ngang nhau thì bạn chưa quyết được thứ tự ưu tiên, và chấm điểm sẽ chỉ hợp thức hoá sự phân vân.

Một cách hỏi giúp phá thế bí: nếu buộc phải bỏ hẳn một tiêu chí thì bỏ cái nào ít tiếc nhất. Làm vài lượt như vậy là ra được thứ tự. Với gia đình có người lớn tuổi hoặc trẻ nhỏ, trọng số thường lệch hẳn về sự thuận tiện và an toàn; xem thêm bài mua căn hộ cho người cao tuổi và bài an toàn cho trẻ nhỏ trong căn hộ.

5. Chấm, rồi đọc kết quả cho đúng

Chấm mỗi tiêu chí trên thang mười cho từng căn, nhân với trọng số, cộng lại. Phần khó không nằm ở phép tính mà ở cách đọc kết quả. Nếu hai căn chênh nhau ít, hãy coi đó là tín hiệu chúng thực sự tương đương chứ đừng vội tuyên bố người thắng.

Khi hoà, dùng một tiêu chí phá hoà duy nhất: căn nào có nhược điểm mà bạn không sửa được về sau. Hướng, tầng, số mặt thoáng và vị trí trong toà gần như cố định. Nội thất, rèm, cách kê đồ thì đổi được, và bài bố trí nội thất căn hộ cho thấy đổi được tới đâu. Chọn căn ít nhược điểm cố định hơn thường là quyết định ít hối tiếc hơn.

6. Giới hạn của phương pháp này

Bảng điểm chỉ tốt bằng thông tin bạn đưa vào. Nếu có dòng bạn chưa kiểm tra tận mắt mà vẫn chấm, hãy đánh dấu và coi kết quả là tạm thời. Con số viết ra giấy trông rất chắc chắn kể cả khi nó chỉ là phỏng đoán, và đó là cái bẫy lớn nhất của cách làm này.

Nó cũng không thay được việc đi xem thực tế và không phản ánh những thứ khó lượng hoá như cảm giác khi bước vào nhà. Hãy dùng bảng điểm để thu hẹp và để hiểu chính mình, rồi quyết định bằng cả hai: con số trên giấy và cảm nhận tại chỗ. Các yếu tố nên cân nhắc rộng hơn có ở bài yếu tố quyết định khi mua căn hộ.

Nội dung bài này mang tính tham khảo chung về cách ra quyết định khi chọn căn hộ, không phải khuyến nghị đầu tư và không đưa ra dự báo về giá. Thiết kế, diện tích, hướng căn, vị trí trong toà và quy cách bàn giao của từng căn tại từng thời điểm luôn theo tài liệu chính thức do chủ đầu tư ban hành; quyền sở hữu được xác lập theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Với nhu cầu riêng của gia đình, bạn nên trao đổi thêm với đơn vị chuyên môn trước khi quyết định.

Muốn có mặt bằng của cả hai căn để chấm cho công bằng?

Để lại thông tin, chuyên viên dự án sẽ gửi mặt bằng chi tiết của từng căn kèm sơ đồ tầng, vị trí căn trong toà, bảng giá tham khảo theo đợt và quy cách bàn giao, để bạn đặt hai phương án cạnh nhau và tự chấm bằng cùng một bộ tiêu chí.

Nhận tư vấn & bảng giá Hoặc gọi hotline: —

Câu hỏi thường gặp

Nên chọn bao nhiêu tiêu chí là vừa?

Sáu tới tám tiêu chí là khoảng dễ làm nhất. Ít hơn thì bảng điểm quá thô, hai căn dễ bằng nhau và bạn quay lại điểm xuất phát. Nhiều hơn thì mỗi tiêu chí chỉ còn trọng số rất nhỏ, kết quả bị chi phối bởi những thứ vụn vặt và bạn mất cảm giác về cái gì thực sự quan trọng. Khi liệt kê, hãy gộp những thứ cùng bản chất lại thành một dòng, ví dụ gộp tiếng ồn từ đường và tiếng ồn từ khu kỹ thuật thành một tiêu chí về độ yên tĩnh.

Trọng số nên đặt thế nào cho đúng?

Không có bộ trọng số đúng cho mọi người, vì đây chính là chỗ bảng điểm phản ánh nhu cầu riêng của gia đình bạn. Cách làm gọn là chia một trăm điểm cho các tiêu chí, và tự ép mình phải có ít nhất hai tiêu chí trọng số thấp. Nếu bạn thấy dòng nào cũng quan trọng như nhau thì nghĩa là chưa quyết được thứ tự ưu tiên, và bảng điểm sẽ không cứu được điều đó. Một mẹo hay dùng là hỏi ngược: nếu phải bỏ hẳn một tiêu chí thì bỏ cái nào ít tiếc nhất.

Khi hai căn ra điểm gần bằng nhau thì làm sao?

Chênh lệch nhỏ nên được hiểu là hai phương án thực sự tương đương chứ không phải là một căn thắng sát nút. Lúc đó hãy bỏ bảng điểm sang một bên và dùng tiêu chí phá hoà: hỏi xem căn nào có nhược điểm mà bạn không sửa được sau này. Hướng, tầng, số mặt thoáng, vị trí trong toà là những thứ gần như cố định; còn nội thất, rèm và cách bố trí đồ thì đổi được. Chọn căn ít nhược điểm cố định hơn thường là quyết định ít hối tiếc hơn.

Khi nào thì không nên tin bảng chấm điểm?

Khi có tiêu chí bạn chưa kiểm tra tận mắt mà vẫn chấm điểm cho nó. Một con số viết ra trông rất chắc chắn, kể cả khi nó chỉ là phỏng đoán. Hãy đánh dấu những dòng dựa trên thông tin nghe lại, và coi kết quả là tạm thời cho tới khi kiểm tra xong. Ngoài ra bảng điểm cũng không xử lý được các yếu tố ràng buộc cứng như tổng số tiền bạn thu xếp được hay thời điểm cần nhận nhà. Những thứ đó phải sàng lọc trước, không đưa vào chấm.