Mua một căn hộ đang xây là một giao dịch khác hẳn mua nhà có sẵn. Bạn trả tiền theo tiến độ cho một thứ chưa tồn tại, và giữa lần chuyển khoản đầu tiên với ngày cầm chìa khoá có thể là hai, ba năm. Trong khoảng thời gian đó, thứ bảo vệ bạn không phải là niềm tin mà là giấy tờ. Vinhomes Star City là đại đô thị do Tập đoàn Vingroup phát triển tại mặt Đại lộ Lê Lợi, phường Hạc Thành, trung tâm TP Thanh Hóa, gồm nhiều phân khu căn hộ cao cấp bàn giao theo từng đợt. Bài này nói về một loại giấy tờ mà rất ít người mua từng nhìn thấy tận mắt: bảo lãnh ngân hàng cho nhà ở hình thành trong tương lai.
Bốn thứ nên hỏi trước khi chuyển khoản đợt đầu
- Văn bản đủ điều kiện bán — do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phát hành cho chính toà đó.
- Ngân hàng bảo lãnh — tên ngân hàng và tài liệu thể hiện thoả thuận cấp bảo lãnh.
- Điều khoản trong hợp đồng — nghĩa vụ phát hành chứng thư cho riêng bạn, kèm thời hạn.
- Tài khoản nhận tiền — tiền nộp vào tài khoản của pháp nhân nào, ghi trên chứng từ nào.
1. Vì sao lại cần một lớp bảo vệ riêng
Với nhà có sẵn, bạn nhìn thấy tài sản trước khi trả tiền. Với nhà hình thành trong tương lai thì ngược lại: tiền đi trước, nhà đến sau. Rủi ro cơ bản của người mua nằm ở khoảng trống giữa hai thời điểm ấy. Nếu vì lý do nào đó việc bàn giao không diễn ra như cam kết, khoản tiền đã nộp trở thành một khoản phải đòi, và việc đòi lại có thể mất rất nhiều thời gian.
Chính vì vậy pháp luật đặt ra yêu cầu về bảo lãnh: trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được một ngân hàng thương mại đủ điều kiện chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của mình với người mua. Nếu chủ đầu tư không bàn giao đúng cam kết và không hoàn trả tiền, người mua có thể yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ theo phạm vi ghi trong chứng thư. Đây là điểm nên hiểu cho đúng: bảo lãnh không biến giao dịch thành không có rủi ro, nó chỉ chuyển một phần rủi ro sang một bên có năng lực chi trả và có ràng buộc pháp lý rõ ràng.
2. Bảo lãnh khác gì với các cam kết bằng lời
Trong quá trình bán hàng, người mua nghe rất nhiều lời trấn an. Phần lớn đều thiện chí, nhưng lời nói không phải là nghĩa vụ pháp lý. Bảo lãnh thì khác ở ba điểm: nó là văn bản, do một tổ chức tín dụng phát hành, và có phạm vi cùng thời hạn ghi rõ. Ba đặc điểm ấy là lý do bạn nên xin xem giấy tờ thay vì hài lòng với một câu khẳng định.
Cũng nên phân biệt bảo lãnh với hai thứ hay bị nhầm. Thứ nhất là chính sách bán hàng, tức các ưu đãi và tiến độ thanh toán do chủ đầu tư công bố theo từng đợt, có thể thay đổi. Thứ hai là bảo hành công trình sau bàn giao, thuộc về chất lượng thi công chứ không liên quan tới việc hoàn trả tiền. Nội dung bảo hành được nói kỹ hơn trong bài bảo hành căn hộ sau bàn giao, còn các mốc nộp tiền nằm ở bài mốc thanh toán căn hộ.
3. Bộ giấy tờ nên xin xem, theo đúng thứ tự
Thứ tự dưới đây phản ánh trình tự một giao dịch thông thường, và cũng là thứ tự bạn nên hỏi để không bị rối.
Trước khi đặt cọc, hãy hỏi văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh xác nhận nhà ở của toà đó đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Đây là giấy tờ gốc nhất, vì nó xác nhận toà nhà đã qua các bước kiểm tra cần thiết. Cùng lúc, hỏi tên ngân hàng bảo lãnh và tài liệu thể hiện thoả thuận cấp bảo lãnh giữa ngân hàng với chủ đầu tư. Danh mục giấy tờ đầy đủ hơn có trong bài giấy tờ cần chuẩn bị khi mua căn hộ.
Trước khi ký hợp đồng mua bán, hãy xin bản hợp đồng mẫu và mang về đọc. Cần tìm điều khoản nói về bảo lãnh: chủ đầu tư có nghĩa vụ gửi chứng thư bảo lãnh cho bên mua trong thời hạn bao lâu, gửi bằng hình thức nào. Nếu hợp đồng không có điều khoản này, đó là câu hỏi cần đặt ra ngay chứ không phải chi tiết nhỏ. Cách đọc từng phần của hợp đồng nằm ở bài đọc hợp đồng mua bán căn hộ.
Sau khi ký, hãy chủ động hỏi lại chứng thư bảo lãnh dành riêng cho hợp đồng của mình, rồi lưu cùng bộ hồ sơ căn hộ. Trong chứng thư, ba thông tin đáng đọc kỹ là bên được bảo lãnh, phạm vi nghĩa vụ được bảo lãnh và thời hạn hiệu lực.
4. Người mua có quyền lựa chọn
Một điểm nhiều người chưa biết: pháp luật hiện hành cho phép người mua lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Việc phát hành bảo lãnh đi kèm một khoản phí, và khoản phí đó gắn với lựa chọn của bạn.
Đây là một quyết định về tiền và rủi ro, nên câu trả lời khác nhau tuỳ hoàn cảnh từng người. Điều nên tránh là ký vào một lựa chọn mà không biết mình đang chọn gì. Hãy hỏi thẳng: nếu chọn có bảo lãnh thì chi phí là bao nhiêu và thể hiện ở đâu trong hợp đồng, nếu chọn không thì điều gì thay đổi. Ghi lại câu trả lời bằng văn bản hoặc tin nhắn, đừng chỉ nhớ trong đầu.
5. Những câu hỏi tưởng nhỏ mà nên hỏi
Tiền của bạn nộp vào tài khoản của pháp nhân nào, và chứng từ nào xác nhận việc nộp. Nghe rất cơ bản, nhưng đây là chỗ nhiều rắc rối bắt đầu. Hãy chuyển khoản đúng tài khoản ghi trong hợp đồng hoặc thông báo chính thức, giữ đủ biên lai, và không chuyển tiền vào tài khoản cá nhân của bất kỳ ai.
Kế đến là ngày bàn giao dự kiến được ghi ở đâu trong hợp đồng và điều gì xảy ra nếu chậm. Phần này liên quan trực tiếp tới điều khoản phạt và tới việc bảo lãnh có được kích hoạt hay không. Tiến độ thi công của từng toà thì theo dõi qua bài tiến độ xây dựng và bàn giao.
Cuối cùng, nếu bạn vay ngân hàng để mua, hãy hỏi rõ mối quan hệ giữa khoản vay của bạn và bảo lãnh của dự án, vì đó là hai việc khác nhau dù cùng dính tới ngân hàng. Bài vay ngân hàng mua căn hộ và bài phương án thanh toán và vay mua nói kỹ hơn phần này.
6. Một cách kiểm tra gọn trước ngày ký
Trước buổi ký, hãy tự trả lời bốn câu: tôi đã nhìn thấy văn bản đủ điều kiện bán chưa; tôi biết tên ngân hàng bảo lãnh chưa; hợp đồng có điều khoản về chứng thư bảo lãnh không; tôi đã đọc hết hợp đồng ở nhà chưa. Nếu còn câu nào chưa có câu trả lời rõ ràng, hãy lùi lịch ký lại vài ngày. Một dự án nghiêm túc sẽ không mất gì khi bạn đọc kỹ hơn, còn bạn thì được rất nhiều.
Việc chọn người tư vấn đồng hành cũng quan trọng không kém, vì phần lớn câu hỏi ở trên đều đi qua họ; bài chọn môi giới tư vấn căn hộ có vài dấu hiệu nhận biết. Toàn bộ trình tự một giao dịch, từ giữ chỗ tới nhận nhà, được tóm trong bài quy trình mua căn hộ từng bước.
Nội dung bài này mang tính tham khảo chung, tóm tắt cách hiểu phổ biến về bảo lãnh trong giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam, không phải ý kiến pháp lý cho một trường hợp cụ thể và không đưa ra dự báo về giá. Quy định pháp luật có thể thay đổi theo thời gian, và hồ sơ của từng toà, từng đợt bán luôn theo tài liệu chính thức do chủ đầu tư ban hành; quyền sở hữu được xác lập theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Với giao dịch của mình, bạn nên đọc kỹ hồ sơ và trao đổi với đơn vị chuyên môn trước khi quyết định.
Muốn xem đủ bộ hồ sơ pháp lý của toà mình đang quan tâm?
Để lại thông tin, chuyên viên dự án sẽ gửi bộ tài liệu pháp lý và bán hàng do chủ đầu tư ban hành cho toà bạn quan tâm, gồm văn bản đủ điều kiện bán của cơ quan quản lý nhà ở, thông tin về bảo lãnh, mẫu hợp đồng mua bán và tiến độ thanh toán, để bạn đọc kỹ trước khi đặt cọc.
Nhận tư vấn & bảng giá Hoặc gọi hotline: —Câu hỏi thường gặp
Bảo lãnh ngân hàng cho nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Đây là cam kết bằng văn bản của một ngân hàng thương mại, theo đó ngân hàng sẽ hoàn trả cho người mua khoản tiền đã nộp theo hợp đồng trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết và không tự hoàn trả. Nói cách khác, nó chuyển một phần rủi ro của người mua sang một bên thứ ba có năng lực tài chính. Bảo lãnh chỉ áp dụng cho phần nghĩa vụ tài chính được ghi trong chứng thư, không phải là bảo đảm cho mọi tranh chấp giữa hai bên. Người mua nên đọc kỹ phạm vi, thời hạn và điều kiện thanh toán ghi trong chứng thư thay vì chỉ nghe giới thiệu miệng.
Tôi cần xin những giấy tờ nào để kiểm tra việc bán hàng là hợp lệ?
Có ba loại giấy tờ nên hỏi trước khi xuống tiền. Thứ nhất là văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh xác nhận nhà ở của toà đó đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Thứ hai là tài liệu thể hiện thoả thuận cấp bảo lãnh giữa chủ đầu tư và ngân hàng, kèm thông tin về ngân hàng phát hành. Thứ ba là bản hợp đồng mua bán mẫu để đọc trước ở nhà chứ không đọc lần đầu ngay tại bàn ký. Nếu một loại giấy tờ chưa có, hãy hỏi rõ khi nào có và ghi lại câu trả lời.
Chứng thư bảo lãnh được phát hành vào thời điểm nào?
Thoả thuận cấp bảo lãnh giữa ngân hàng và chủ đầu tư có trước, còn chứng thư bảo lãnh dành riêng cho từng người mua thường được phát hành sau khi hợp đồng mua bán đã ký. Vì vậy tại thời điểm đặt cọc bạn thường chưa cầm chứng thư trong tay. Điều cần làm khi đó là kiểm tra rằng nghĩa vụ phát hành chứng thư được ghi thành điều khoản trong hợp đồng, kèm thời hạn cụ thể. Sau khi ký hợp đồng, hãy chủ động hỏi lại và giữ bản chứng thư cùng bộ hồ sơ căn hộ của mình.
Nếu tôi không chọn có bảo lãnh thì sao?
Theo pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành, người mua có quyền lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình, và chi phí phát hành gắn với lựa chọn đó. Chọn không có bảo lãnh nghĩa là bạn tự chịu rủi ro nếu việc bàn giao không diễn ra như cam kết. Đây là quyết định về tiền bạc và rủi ro nên không có câu trả lời chung cho mọi người. Bạn nên hỏi rõ mức phí, đọc kỹ điều khoản trong hợp đồng và trao đổi với đơn vị chuyên môn trước khi chọn.