Người nước ngoài và người Việt ở nước ngoài mua căn hộ tại Việt Nam: cần biết gì trước

Một người đang sống ở nước ngoài quan tâm tới căn hộ trong nước sẽ gặp thêm một lớp câu hỏi mà người mua tại chỗ không có. Không phải câu hỏi về căn hộ, mà về chính mình: mình có thuộc diện được sở hữu không, toà nhà còn suất không, tiền chuyển về bằng đường nào, và ai làm thủ tục khi mình không bay về được. Vinhomes Star City là đại đô thị do Tập đoàn Vingroup phát triển tại mặt Đại lộ Lê Lợi, phường Hạc Thành, trung tâm TP Thanh Hóa. Bài này dựng bản đồ những việc cần kiểm, và nói rõ ngay từ đầu rằng nó không thay được ý kiến pháp lý cho hồ sơ của bạn.

1. Trước hết hãy xác định mình thuộc diện nào

Đây là bước bị bỏ qua nhiều nhất, và cũng là bước quyết định mọi thứ phía sau. Pháp luật Việt Nam phân biệt giữa cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, hai nhóm này có chế độ khác nhau về điều kiện sở hữu, về loại nhà ở được sở hữu và về thời hạn.

Việc bạn thuộc diện nào phụ thuộc vào giấy tờ nhân thân chứ không phụ thuộc vào cảm nhận cá nhân. Không ít người gốc Việt mang hộ chiếu nước ngoài vẫn mặc định mình bị coi như người nước ngoài, trong khi hồ sơ của họ có thể chứng minh được nguồn gốc Việt Nam và mở ra một chế độ khác. Vì vậy hãy gom đủ hộ chiếu và các giấy tờ liên quan tới quốc tịch trước khi hỏi bất kỳ câu nào tiếp theo.

2. Hỏi tình trạng suất trước khi chọn căn

Pháp luật đặt ra giới hạn về tỷ lệ nhà ở trong một toà chung cư và trong một khu vực hành chính được bán cho tổ chức và cá nhân nước ngoài. Khi phần đó đã kín, toà nhà không nhận thêm hồ sơ thuộc diện này dù vẫn còn căn trống.

Điều đó dẫn tới một thứ tự làm việc khác với người mua trong nước: hỏi suất trước, chọn căn sau. Nếu làm ngược lại, bạn có thể mất công chọn kỹ rồi mới biết là không đi tiếp được. Hãy đề nghị nhận xác nhận bằng văn bản về tình trạng suất tại thời điểm giao dịch, vì con số này thay đổi theo từng đợt bán. Việc kiểm tra quỹ căn nói chung nằm ở bài còn căn nào đang mở bán.

3. Thời hạn sở hữu và chuyện gia hạn

Với cá nhân nước ngoài, pháp luật quy định thời hạn sở hữu nhà ở có giới hạn kèm cơ chế xem xét gia hạn, khác với trường hợp công dân Việt Nam. Cách tính mốc bắt đầu, độ dài và trình tự gia hạn đều do quy định xác định và có thể thay đổi theo thời gian.

Đây chính là phần dễ nghe nhầm nhất, vì mỗi người kể một kiểu. Cách xử lý an toàn là yêu cầu bên bán chỉ ra điều khoản trong hợp đồng nói về thời hạn, đọc kỹ điều khoản đó, rồi mang đi hỏi lại đơn vị chuyên môn. Nếu sau này tình trạng pháp lý của bạn thay đổi, chẳng hạn nhập quốc tịch Việt Nam, cách xử lý cũng khác và cần xem theo hồ sơ cụ thể. Cách đọc hợp đồng nói chung có ở bài đọc hợp đồng mua bán căn hộ.

4. Đường đi của tiền

Giao dịch mua nhà từ nước ngoài cần đi qua hệ thống ngân hàng và có chứng từ rõ ràng cho từng đợt. Đây không chỉ là yêu cầu thủ tục, mà còn là thứ bảo vệ bạn khi cần chứng minh nguồn tiền về sau, kể cả lúc bán lại hoặc chuyển tiền ra.

Hai nguyên tắc nên giữ: chuyển vào đúng tài khoản ghi trong hợp đồng hoặc thông báo chính thức, và giữ đủ chứng từ của từng lần chuyển. Không nhờ người thân trong nước nộp hộ bằng tiền mặt rồi tính sau, vì cách làm đó tạo ra một khoảng trống trong hồ sơ mà nhiều năm sau rất khó vá. Các mốc nộp tiền theo tiến độ nằm ở bài mốc thanh toán căn hộ.

5. Khi bạn không về được để ký

Phần lớn khách ở xa không thể có mặt tại mọi bước. Giải pháp thông thường là uỷ quyền cho người trong nước thực hiện một số công việc, nhưng phạm vi uỷ quyền phải được viết rõ và được lập đúng hình thức pháp luật yêu cầu, kể cả khâu hợp pháp hoá giấy tờ nếu lập ở nước ngoài.

Đây là chỗ nên cẩn thận nhất trong cả giao dịch, vì một văn bản uỷ quyền quá rộng có thể gây rắc rối trong gia đình về sau. Hãy giới hạn phạm vi đúng việc cần làm, ghi thời hạn, và trao đổi thẳng thắn với người được uỷ quyền. Việc ai đứng tên trên hợp đồng cũng nên chốt từ đầu; bài đứng tên và đồng sở hữu nói kỹ hơn, còn kinh nghiệm mua từ xa nói chung có ở bài người xa quê mua căn hộ.

6. Bộ câu hỏi nên gửi trước bằng thư điện tử

Vì lệch múi giờ và vì không gặp trực tiếp, cách hiệu quả nhất là gửi trước một danh sách câu hỏi bằng thư điện tử và yêu cầu trả lời bằng văn bản. Bộ tối thiểu gồm: toà này còn suất cho khách nước ngoài không, hồ sơ nhân thân của tôi cần những gì, thời hạn sở hữu ghi ở điều khoản nào, tiến độ thanh toán ra sao, và tôi cần uỷ quyền những việc gì.

Có câu trả lời bằng văn bản rồi hẵng bàn tới chuyện chọn căn, chọn tầng. Danh mục giấy tờ đầy đủ hơn nằm ở bài giấy tờ cần chuẩn bị khi mua, còn trình tự chung của một giao dịch có ở bài quy trình mua căn hộ từng bước và bài thủ tục sang tên giấy chứng nhận.

Nội dung bài này mang tính tham khảo chung, tóm tắt các nhóm vấn đề thường gặp, không phải ý kiến pháp lý cho trường hợp cụ thể và không đưa ra dự báo về giá. Quy định về điều kiện sở hữu, giới hạn tỷ lệ và thời hạn có thể thay đổi theo thời gian; hồ sơ của từng dự án và từng đợt bán theo tài liệu chính thức do chủ đầu tư ban hành, và quyền sở hữu được xác lập theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Với hồ sơ của mình, bạn nên trao đổi với đơn vị chuyên môn trước khi quyết định.

Câu hỏi thường gặp