Khi đọc hợp đồng mua bán căn hộ, phần lớn người mua dừng lại rất lâu ở giá, diện tích và tiến độ nộp tiền. Đó là những con số dễ hiểu. Hai điều khoản nói về việc chậm trễ thì nằm ở phần sau, viết bằng thứ ngôn ngữ khô khan, và hầu như chỉ được đọc kỹ khi đã có chuyện. Vinhomes Star City là đại đô thị do Tập đoàn Vingroup phát triển tại mặt Đại lộ Lê Lợi, phường Hạc Thành, trung tâm TP Thanh Hóa, với các phân khu căn hộ cao cấp bàn giao theo từng đợt. Bài này không nói mức phạt cụ thể, vì mỗi hợp đồng một khác, mà chỉ ra chỗ cần tìm và câu cần hỏi.
Bốn con số của chính hợp đồng bạn cần biết
- Ân hạn — sau ngày đến hạn, bạn còn bao nhiêu ngày trước khi phát sinh khoản chậm trả.
- Cách tính — khoản chậm trả tính trên phần chưa nộp hay trên toàn bộ giá trị hợp đồng.
- Ngưỡng vi phạm — chậm bao nhiêu ngày thì bên bán có quyền xử lý theo hợp đồng.
- Thời hạn bàn giao — ghi là ngày cụ thể hay một quý, và được gia hạn tối đa bao lâu.
1. Hai nghĩa vụ đi thành một cặp
Một hợp đồng mua bán căn hộ về bản chất là hai lời hứa đặt cạnh nhau: người mua hứa nộp tiền theo đúng các mốc, bên bán hứa giao nhà theo đúng thời hạn và quy cách. Vì vậy điều khoản xử lý chậm trễ cũng nên đi thành cặp. Nếu bạn chỉ đọc phần nói về nghĩa vụ của mình mà bỏ qua phần nói về nghĩa vụ của bên kia, bạn mới đọc được một nửa hợp đồng.
Cách đọc gọn nhất là mở mục lục hợp đồng, tìm các điều có chữ nghĩa vụ, vi phạm, chấm dứt, bất khả kháng, rồi đọc liền một mạch bốn điều đó. Chúng thường dẫn chiếu lẫn nhau. Cách đọc từng phần khác của hợp đồng nằm ở bài đọc hợp đồng mua bán căn hộ.
2. Khi người chậm là bạn
Chậm một đợt thanh toán không phải chuyện hiếm, và nguyên nhân thường rất đời thường: tiền bán tài sản cũ về muộn, hồ sơ vay giải ngân chậm hơn dự kiến, hoặc một khoản chi đột xuất của gia đình. Vấn đề là hợp đồng không quan tâm tới lý do, nó chỉ đếm ngày.
Vì thế điều nên làm ngay từ lúc chưa ký là tính ngược. Nhìn vào bảng tiến độ thanh toán, đối chiếu với dòng tiền thật của gia đình theo từng tháng, và tự hỏi đợt nào là đợt căng nhất. Nếu có một đợt trông đã thấy khó, hãy xử lý ngay từ khâu chọn phương án thanh toán chứ đừng hy vọng lúc đó xoay được. Bài phương án thanh toán và vay mua và bài lập ngân sách mua căn hộ nói kỹ hơn phần tính toán này.
Nếu đã lỡ biết trước là sẽ kẹt, hãy báo sớm bằng văn bản. Im lặng cho tới ngày đến hạn không giúp gì cả, còn một thư điện tử gửi trước hai tuần vừa thể hiện thiện chí vừa để lại dấu vết cho bạn.
3. Khi người chậm là bên bán
Ở chiều ngược lại, điều bạn cần tìm là thời hạn bàn giao được viết như thế nào. Một ngày cụ thể và một quý là hai mức ràng buộc rất khác nhau. Kế đến là điều khoản gia hạn: gần như hợp đồng nào cũng cho phép gia hạn một khoảng, và điều đáng hỏi là khoảng đó dài bao lâu, có cần thông báo trước không.
Phần thứ ba là danh sách trường hợp bất khả kháng. Đây là nơi nhiều người mua chỉ liếc qua, nhưng nó quyết định khi nào bên bán được miễn trách nhiệm. Hãy đọc xem danh sách đó rộng đến đâu và có điều khoản quét chung chung nào không.
Song song với việc đọc giấy tờ, hãy theo dõi tiến độ thi công thực tế của toà mình mua. Một công trường có nhịp độ đều đặn nói lên nhiều điều hơn bất kỳ lời trấn an nào; cách theo dõi nằm ở bài tiến độ xây dựng và bàn giao.
4. Ngày bàn giao và ngày nhận nhà không phải một
Đây là chỗ hay gây hiểu nhầm. Bên bán phát thông báo bàn giao, bạn đi nghiệm thu, có thể phát sinh một số hạng mục cần chỉnh sửa, rồi mới tới lúc nhận chìa khoá và bắt đầu tính các nghĩa vụ tiếp theo. Khoảng giữa ấy dài hay ngắn tuỳ vào việc nghiệm thu có phát hiện lỗi hay không.
Vì vậy khi đọc điều khoản chậm bàn giao, hãy chú ý mốc nào được dùng làm căn cứ: ngày phát thông báo, ngày đủ điều kiện bàn giao, hay ngày hai bên ký biên bản. Chuẩn bị cho buổi nghiệm thu thì xem bài checklist nhận bàn giao căn hộ và bài kinh nghiệm xem nhà mẫu và nghiệm thu.
5. Giấy tờ là thứ duy nhất nói thay bạn
Khi hai bên nhớ khác nhau về một lời hứa, thứ được đem ra đối chiếu luôn là văn bản. Hãy giữ đủ hợp đồng và phụ lục, mọi thông báo nộp tiền, chứng từ chuyển khoản từng đợt, và các trao đổi qua thư điện tử. Chuyển khoản đúng tài khoản ghi trong hợp đồng, ghi nội dung rõ ràng, và không nộp tiền vào tài khoản cá nhân của bất kỳ ai.
Nếu bạn mua lại từ người khác chứ không mua trực tiếp từ chủ đầu tư, phần nghĩa vụ chậm trễ đi kèm hợp đồng sẽ chuyển sang bạn theo thoả thuận chuyển nhượng, nên càng phải đọc kỹ; bài sang nhượng hợp đồng mua bán nói rõ hơn.
6. Một lượt kiểm trước ngày ký
Trước buổi ký, hãy tự trả lời bốn câu: tôi có ân hạn bao nhiêu ngày, khoản chậm trả tính thế nào, bên bán được gia hạn bàn giao tối đa bao lâu, và trường hợp nào họ được miễn trách nhiệm. Nếu còn câu nào chưa rõ, hãy hỏi cho ra rồi mới ký. Danh sách câu hỏi rộng hơn có ở bài câu hỏi trước khi đặt cọc, còn toàn bộ trình tự giao dịch nằm ở bài quy trình mua căn hộ từng bước.
Nội dung bài này mang tính tham khảo chung về cách đọc hợp đồng mua bán căn hộ tại Việt Nam, không phải ý kiến pháp lý cho một trường hợp cụ thể, không thay thế nội dung hợp đồng bạn ký và không đưa ra dự báo về giá. Quy định pháp luật có thể thay đổi theo thời gian; điều khoản của từng đợt bán luôn theo tài liệu chính thức do chủ đầu tư ban hành, và quyền sở hữu được xác lập theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Với hợp đồng của mình, bạn nên trao đổi thêm với đơn vị chuyên môn trước khi ký.
Muốn đọc trước hợp đồng mẫu ở nhà thay vì đọc lần đầu tại bàn ký?
Để lại thông tin, chuyên viên dự án sẽ gửi bộ tài liệu do chủ đầu tư ban hành cho toà bạn quan tâm, gồm mẫu hợp đồng mua bán, tiến độ thanh toán theo đợt, quy cách bàn giao và các mốc thời gian dự kiến, để bạn có thời gian đọc kỹ và ghi lại câu hỏi trước khi ký.
Nhận tư vấn & bảng giá Hoặc gọi hotline: —Câu hỏi thường gặp
Chậm nộp tiền một đợt thì chuyện gì xảy ra?
Điều đó phụ thuộc hoàn toàn vào điều khoản trong hợp đồng bạn đã ký, vì mỗi hợp đồng quy định một mức và một cách tính khác nhau. Thông thường sẽ có một khoảng ân hạn tính bằng ngày, sau đó phát sinh khoản tiền chậm trả tính theo ngày trên phần chưa nộp, và nếu chậm kéo dài quá một ngưỡng thì bên bán có quyền xử lý theo hợp đồng. Điều quan trọng là bạn cần biết trước ba con số của chính hợp đồng mình: ân hạn bao nhiêu ngày, cách tính khoản chậm trả ra sao, và ngưỡng nào thì bị coi là vi phạm nghiêm trọng.
Nếu tôi biết trước là sẽ kẹt tiền một đợt thì nên làm gì?
Báo sớm luôn tốt hơn im lặng. Hãy liên hệ bằng văn bản hoặc thư điện tử với đơn vị bán hàng và bộ phận hợp đồng trước ngày đến hạn, nói rõ tình huống và mốc bạn có thể thu xếp được. Việc trao đổi bằng văn bản giúp bạn có bằng chứng về thiện chí, và nhiều trường hợp hai bên tìm được cách xử lý trong khuôn khổ hợp đồng. Song song, hãy xem lại phương án tài chính tổng thể thay vì chỉ xoay cho xong đợt này, vì các đợt sau vẫn đến đúng hẹn.
Chủ đầu tư chậm bàn giao thì người mua được gì?
Hợp đồng mua bán thường có điều khoản đối xứng quy định nghĩa vụ của bên bán khi bàn giao chậm so với thời hạn cam kết, kèm cách tính khoản bồi thường hoặc lãi trên số tiền người mua đã nộp. Bạn cần đọc kỹ ba điểm: thời hạn bàn giao được ghi là ngày cụ thể hay một quý, có điều khoản gia hạn không và gia hạn tối đa bao lâu, và những trường hợp nào được coi là bất khả kháng để miễn trách nhiệm. Nếu phần này mơ hồ, hãy hỏi cho rõ trước khi ký chứ đừng để sau.
Tôi nên giữ lại những giấy tờ nào để tự bảo vệ?
Giữ đủ bản hợp đồng đã ký cùng toàn bộ phụ lục, tất cả thông báo nộp tiền do bên bán phát hành, chứng từ chuyển khoản của từng đợt, và mọi trao đổi bằng thư điện tử hoặc tin nhắn liên quan tới thời hạn. Nên chuyển khoản đúng tài khoản ghi trong hợp đồng hoặc thông báo chính thức, ghi nội dung chuyển tiền rõ ràng, và không nộp tiền vào tài khoản cá nhân. Một thư mục lưu trữ gọn gàng nghe có vẻ thừa lúc mọi việc suôn sẻ, nhưng là thứ đầu tiên bạn cần khi phát sinh tranh luận.