Ở nhiều gia đình Việt, chuyện nhà cửa để lại cho ai là đề tài bị hoãn mãi. Người lớn ngại nói vì thấy xui, con cái ngại hỏi vì sợ mang tiếng. Rồi tới lúc buộc phải bàn thì thường là lúc tệ nhất để bàn. Vinhomes Star City là đại đô thị do Tập đoàn Vingroup phát triển tại mặt Đại lộ Lê Lợi, phường Hạc Thành, trung tâm TP Thanh Hóa, và nhiều gia đình mua căn hộ ở đây với suy nghĩ là mua cho cả đời sau chứ không riêng mình. Bài này nói về việc chuẩn bị cho phần đó, một cách bình thản.
Bốn điều nên rõ trong nhà
- Ai đứng tên — và vì sao lại là người đó, có ghi nhận gì kèm theo không.
- Tiền từ đâu — nguồn tiền của từng đợt và chứng từ tương ứng.
- Hồ sơ đang ở bước nào — mới có hợp đồng hay đã có Giấy chứng nhận.
- Ý định của người chủ — nói ra khi còn nói được, tốt hơn là để mọi người tự đoán.
1. Hai con đường khác nhau
Chuyển một căn hộ cho con cháu có hai con đường chính. Tặng cho là chuyển ngay khi người tặng còn sống, có trình tự riêng và thường phải qua công chứng cùng thủ tục đăng ký biến động. Thừa kế chỉ phát sinh sau khi người để lại tài sản qua đời, thực hiện theo di chúc nếu có hoặc theo pháp luật nếu không.
Nghe thì đơn giản, nhưng hai con đường này khác nhau cả về thời điểm, thủ tục lẫn hệ quả với người nhận. Có gia đình chọn tặng cho sớm để mọi việc gọn gàng. Có gia đình chọn giữ tới sau, vì nhiều lý do rất riêng. Không có phương án đúng cho mọi nhà, chỉ có phương án phù hợp với hoàn cảnh cụ thể, và nên bàn với đơn vị chuyên môn trước khi làm.
2. Hồ sơ đang ở bước nào quyết định cách làm
Đây là chi tiết quan trọng mà nhiều người bỏ qua. Nếu căn hộ đã được cấp Giấy chứng nhận, bạn đang xử lý một quyền sở hữu đã được ghi nhận trên giấy. Nếu chưa, thứ đang tồn tại thường là quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán, và cách xử lý khác hẳn, phụ thuộc vào điều khoản của chính hợp đồng đó cùng quy định hiện hành.
Vì vậy việc đầu tiên nên làm không phải là tìm mẫu di chúc trên mạng, mà là xác định hồ sơ nhà mình đang ở bước nào. Trình tự làm giấy tờ được mô tả ở bài thủ tục sang tên giấy chứng nhận, còn nếu bạn đang cân nhắc chuyển nhượng khi chưa có giấy thì xem bài sang nhượng hợp đồng mua bán.
3. Chuyện đứng tên và tài sản chung
Rất nhiều rắc rối trong gia đình bắt nguồn từ một quyết định tưởng như tiện: để một người đứng tên cho gọn. Việc chỉ một người đứng tên không tự nó quyết định tài sản là của riêng hay của chung, vì pháp luật hôn nhân và gia đình có quy định về tài sản chung của vợ chồng, và nguồn tiền cùng thời điểm hình thành tài sản đều có ý nghĩa.
Vấn đề là những thứ đó chỉ chứng minh được bằng giấy tờ. Mà giấy tờ thì hay thất lạc, còn trí nhớ thì đổi theo thời gian và theo quan hệ. Cách phòng ngừa ít tốn kém nhất là ghi nhận rõ ràng ngay từ đầu và giữ đủ chứng từ chuyển tiền của từng đợt. Bài đứng tên và đồng sở hữu nói kỹ hơn về các lựa chọn, còn khái niệm phần chung và phần riêng trong toà nhà thì ở bài sở hữu chung và sở hữu riêng.
4. Di chúc: hình thức và nội dung
Pháp luật dân sự quy định nhiều hình thức di chúc với điều kiện hiệu lực khác nhau, và không phải trường hợp nào cũng bắt buộc công chứng. Dù vậy, hình thức có công chứng hoặc chứng thực thường giúp giảm tranh cãi về sau, vì xác nhận được thời điểm lập và tình trạng của người lập.
Nội dung cũng quan trọng ngang hình thức. Một bản di chúc viết chung chung, không xác định rõ tài sản hoặc người hưởng, có thể gây tranh chấp đúng vào lúc gia đình yếu nhất. Ngoài ra còn có quy định về người thừa kế không phụ thuộc nội dung di chúc, tức là có những người vẫn được hưởng phần theo luật kể cả khi di chúc không nhắc tới. Đây là lý do nên nhờ đơn vị chuyên môn soát lại trước khi ký.
5. Nói ra khi còn nói được
Phần khó nhất của chuyện này không nằm ở thủ tục mà ở cuộc trò chuyện trong nhà. Kinh nghiệm của nhiều gia đình cho thấy tranh chấp hiếm khi bắt đầu từ ác ý. Nó thường bắt đầu từ việc mỗi người hiểu một kiểu về ý muốn của cha mẹ, và không ai kiểm chứng được nữa.
Không cần một cuộc họp gia đình trang trọng. Chỉ cần người chủ tài sản nói rõ ý định của mình, cho biết giấy tờ để ở đâu, và ai là người nắm thông tin khi cần. Việc ghi lại bằng văn bản, dù chỉ là một trang, đã đủ để tránh phần lớn hiểu lầm. Với gia đình nhiều thế hệ sống cùng nhau, câu chuyện còn gắn với việc ai đang ở đâu; bài mua căn hộ cho người cao tuổi có thêm góc nhìn.
6. Một hộp hồ sơ cho cả nhà
Việc rất đơn giản mà ít nhà làm: gom toàn bộ giấy tờ căn hộ vào một chỗ và cho ít nhất hai người trong nhà biết chỗ đó. Bộ hồ sơ nên có hợp đồng mua bán và phụ lục, chứng từ thanh toán từng đợt, biên bản bàn giao, chứng từ nộp kinh phí bảo trì, và Giấy chứng nhận sau khi được cấp.
Nên có cả bản chụp lưu trên máy hoặc trên dịch vụ lưu trữ, phòng khi bản giấy hỏng hoặc thất lạc. Danh mục giấy tờ đầy đủ có ở bài giấy tờ cần chuẩn bị khi mua, còn các khoản đi kèm cần lưu chứng từ thì xem bài chi phí sở hữu căn hộ.
Nội dung bài này mang tính tham khảo chung về các nhóm vấn đề thường gặp, không phải ý kiến pháp lý cho trường hợp cụ thể, không phải tư vấn thuế và không đưa ra dự báo về giá. Quy định pháp luật có thể thay đổi theo thời gian; hồ sơ của từng căn hộ theo tài liệu chính thức do chủ đầu tư ban hành, và quyền sở hữu được xác lập theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Với việc của gia đình mình, bạn nên trao đổi với đơn vị chuyên môn trước khi thực hiện.
Cần biết hồ sơ căn hộ của gia đình đang ở giai đoạn nào?
Để lại thông tin, chuyên viên dự án sẽ hướng dẫn cách tra tình trạng hồ sơ căn hộ theo tài liệu chính thức và gửi danh mục giấy tờ liên quan, để gia đình biết mình đang ở bước nào trước khi bàn tới việc tặng cho hay lập di chúc với đơn vị chuyên môn.
Nhận tư vấn & bảng giá Hoặc gọi hotline: —Câu hỏi thường gặp
Tặng cho và để lại thừa kế khác nhau ở chỗ nào?
Tặng cho là việc chuyển quyền sở hữu ngay khi người tặng còn sống, có hiệu lực theo trình tự luật định và thường phải qua công chứng cùng thủ tục đăng ký biến động. Thừa kế thì chỉ phát sinh sau khi người để lại tài sản qua đời, và được thực hiện theo di chúc nếu có, hoặc theo pháp luật nếu không có di chúc hợp lệ. Hai cách này khác nhau cả về thời điểm, thủ tục lẫn hệ quả với người nhận. Chọn cách nào là quyết định riêng của mỗi gia đình và nên bàn với đơn vị chuyên môn trước khi làm.
Chưa có Giấy chứng nhận thì có tặng cho hay để thừa kế được không?
Khi hồ sơ chưa hoàn tất, thứ đang tồn tại thường là quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán chứ chưa phải quyền sở hữu đã được ghi nhận trên giấy. Vì vậy cách xử lý và trình tự sẽ khác so với trường hợp đã có giấy, và phụ thuộc vào điều khoản của chính hợp đồng đó cùng quy định hiện hành. Đây là tình huống rất dễ làm sai nếu tự suy đoán. Hãy mang hợp đồng cùng toàn bộ chứng từ thanh toán đi hỏi đơn vị chuyên môn thay vì làm theo cách người quen kể lại.
Vợ chồng cùng mua nhưng chỉ một người đứng tên thì sao?
Việc chỉ một người đứng tên trên giấy tờ không tự nó quyết định tài sản là của riêng hay của chung. Pháp luật hôn nhân và gia đình có quy định về tài sản chung của vợ chồng, và nguồn tiền cùng thời điểm hình thành tài sản đều có ý nghĩa. Trên thực tế, vấn đề thường bùng lên nhiều năm sau, khi người trong cuộc không còn nhớ rõ và chứng từ đã thất lạc. Cách phòng ngừa đơn giản nhất là ghi nhận rõ ràng ngay từ đầu và giữ đủ chứng từ chuyển tiền của từng đợt.
Di chúc có bắt buộc phải công chứng không?
Pháp luật dân sự quy định nhiều hình thức di chúc với điều kiện hiệu lực khác nhau, và không phải mọi trường hợp đều bắt buộc công chứng. Tuy vậy, hình thức có công chứng hoặc chứng thực thường giúp giảm tranh cãi về sau, vì nó xác nhận được thời điểm lập và tình trạng của người lập. Điều quan trọng không kém là nội dung phải rõ ràng, xác định được tài sản và người hưởng, đồng thời lưu ý các quy định về người thừa kế không phụ thuộc nội dung di chúc. Hãy nhờ đơn vị chuyên môn soát trước khi ký.