Cầm bảng giá căn hộ trên tay thì đọc thế nào cho đúng

Trong mọi tài liệu người mua xin được, bảng giá là thứ được cầm lên nhiều nhất và cũng bị hiểu nhầm nhiều nhất. Chuyện thường gặp: hai người cùng nói về một căn nhưng đưa ra hai con số lệch nhau, và cả hai đều không nói sai, chỉ là đang nói về hai thứ khác nhau. Vinhomes Star City là đại đô thị do Tập đoàn Vingroup phát triển tại mặt Đại lộ Lê Lợi, phường Hạc Thành, trung tâm TP Thanh Hóa, có nhiều phân khu và nhiều loại căn nên việc so sánh càng cần cẩn thận. Bài này không công bố giá, mà chỉ ra cách đọc một bảng giá cho đúng.

1. Giá theo căn và đơn giá trên mét vuông

Hai cách nói này phục vụ hai mục đích khác nhau. Tổng giá trị căn là con số bạn thực sự phải thu xếp, nên nó quan trọng với ngân sách gia đình. Đơn giá trên mét vuông thì tiện để so sánh giữa các căn và các dự án, nhưng chỉ có ý nghĩa khi mẫu số giống nhau.

Thói quen hay gặp là nhớ đơn giá rồi quên mất tổng, hoặc ngược lại. Cách làm gọn là ghi cả hai con số cho mỗi phương án đang cân nhắc, cùng với diện tích tương ứng. Khi đặt ba cột đó cạnh nhau, những chỗ khập khiễng lộ ra ngay. Việc đưa các con số này vào một bảng ngân sách hoàn chỉnh nằm ở bài lập ngân sách mua căn hộ.

2. Mẫu số mới là chỗ dễ sai nhất

Hợp đồng mua bán căn hộ tại Việt Nam thường xác định diện tích sử dụng căn hộ theo cách đo thông thuỷ. Bên cạnh đó còn tồn tại cách đo theo tim tường, cho ra con số lớn hơn. Nếu lấy nhầm mẫu số, đơn giá trên mét vuông sẽ sai và mọi so sánh phía sau đều lệch.

Vì vậy khi ai đó đưa cho bạn một đơn giá, hãy hỏi ngay nó tính trên diện tích nào. Đây là câu hỏi rất bình thường, người tư vấn nghiêm túc sẽ trả lời được ngay. Phân biệt hai cách đo được nói kỹ ở bài diện tích thông thuỷ là gì, còn cách đọc con số diện tích trên bản vẽ thì ở bài cách đọc bản vẽ mặt bằng.

3. Trong giá có gì và ngoài giá có gì

Câu hỏi này nghe hiển nhiên nhưng lại là chỗ phát sinh hiểu nhầm nhiều nhất. Có ba mục nên hỏi rõ. Thứ nhất là thuế giá trị gia tăng nằm trong hay ngoài con số đang nói. Thứ hai là kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, thường được tính riêng theo quy định. Thứ ba là các khoản gắn với việc làm giấy tờ sau này.

Ba mục đó không phải là chi phí ẩn, chúng đều được ghi trong tài liệu, chỉ là không phải lúc nào cũng nằm chung một tờ giấy. Bản đồ đầy đủ các khoản có ở bài thuế và phí khi mua bán căn hộ và bài kinh phí bảo trì căn hộ.

4. Chiết khấu luôn đi kèm một điều kiện

Đây là chỗ dễ vui mừng hụt. Phần lớn ưu đãi gắn với một điều kiện cụ thể: phương án thanh toán, thời điểm ký, hoặc nhóm khách hàng. Nghĩa là con số hấp dẫn bạn nghe được có thể chỉ đúng khi bạn chọn đúng phương án kèm theo, và phương án đó chưa chắc hợp với dòng tiền nhà bạn.

Cách làm đúng là hỏi từng ưu đãi đi kèm điều kiện gì, có cộng dồn được không, và yêu cầu nội dung chính sách bằng văn bản. Sau đó tính lại tổng số tiền phải bỏ ra theo đúng phương án bạn sẽ chọn chứ không theo phương án cho ra con số đẹp nhất. Việc so sánh các phương án thanh toán nằm ở bài phương án thanh toán và vay mua, còn nếu bạn định vay thì xem thêm bài vay ngân hàng mua căn hộ.

5. Bảng giá có ngày ban hành

Chính sách bán hàng và bảng giá thường được ban hành theo đợt, có thời điểm áp dụng và có thể điều chỉnh giữa các đợt. Một bảng giá lưu trên máy từ vài tháng trước có thể không còn phản ánh đúng thứ đang áp dụng, dù nội dung trông vẫn giống.

Vì vậy hãy xin bảng của đợt hiện hành, nhìn ngày ban hành ghi trên đó, và hỏi thời điểm hiệu lực. Khi so nhiều phương án, phải so trên cùng một mốc thời gian. So một căn theo bảng cũ với một căn theo bảng mới là cách nhanh nhất để đi tới kết luận sai. Tình trạng quỹ căn tại từng thời điểm thì tra ở bài còn căn nào đang mở bán, và trang bảng giá dự án có phần giới thiệu chung.

6. Một cách ghi chép khiến mọi thứ sáng ra

Khi cân nhắc nhiều căn, hãy lập một bảng riêng của bạn với các cột: mã căn, diện tích theo hợp đồng, tổng giá trị, đơn giá quy đổi, phương án thanh toán tương ứng, và ghi chú về ưu đãi kèm điều kiện. Điền đúng những gì được ghi trong tài liệu, không điền theo trí nhớ.

Chỉ cần làm xong bảng đó là phần lớn phân vân tự tan. Nếu vẫn còn kẹt giữa hai phương án, cách chấm điểm có trọng số ở bài bảng chấm điểm so sánh hai căn giúp bạn quyết mà không phải nghĩ đi nghĩ lại mãi. Còn phần chi phí sau khi dọn về thì xem bài chi phí sở hữu căn hộ.

Nội dung bài này mang tính tham khảo chung về cách đọc tài liệu bán hàng, không công bố giá của bất kỳ căn nào, không phải khuyến nghị đầu tư và không đưa ra dự báo về giá. Bảng giá, chính sách bán hàng, diện tích và quy cách bàn giao tại từng thời điểm luôn theo tài liệu chính thức do chủ đầu tư ban hành; quyền sở hữu được xác lập theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trước khi quyết định, bạn nên đối chiếu với bảng giá của đợt hiện hành và trao đổi với đơn vị chuyên môn.

Câu hỏi thường gặp